Квартирный ответ: цены на недвижимость в России начнут снижаться
Последние пять лет в России цены на жилую недвижимость только росли. Однако теперь государство меняет подходы к политике обеспечения граждан доступным жильем, что уже в этом году приведет к незначительному снижению стоимости квартир, отмечают опрошенные «Сапой» эксперты. При этом, по их мнению, в более отдаленной перспективе на российском рынке недвижимости не миновать большого кризиса. Подробнее об этом – в материале «Сапы».
Официальная статистика говорит, что на конец 2023 года цена на квадратный метр в новостройке в среднем составляла 140 тыс. рублей. При этом в 2018 году новая квартира в среднем стоила 61 тыс. рублей за метр. Иными словами, цены на новое жилье увеличились более, чем в двое.
Вторичный рынок тоже показал рост. Если в 2018 году стоимость квадрата составляла примерно 55 тыс. рублей, то к концу 2023 года достигла почти 97 тыс. рублей. А это ведь тоже почти двукратный рост.
Причины роста цен на квартиры
Кандидат экономических наук Константин Селянин в беседе с изданием связал причины столь существенного подорожания жилья в России с двумя факторами. Причем первый – психологический, а второй – экономический.
«В России эксплуатируется и поддерживается миф о том, что самое главное в жизни – это иметь собственное жилье. Хотя во многих странах люди живут в арендованном жилье, а государства поддерживают этот арендный рынок недвижимости в цивилизованных рамках. Это, к слову, благотворно действует на экономику, поскольку обеспечивает мобильность трудовых ресурсов. Но в РФ рынок аренды жилья не упорядочен, и во многих случаях жилье сдается нелегально, при этом застройщики активно эксплуатируют миф о необходимости иметь свое жилье и продвигают это в органах власти, где имеют серьезное лобби», – пояснил эксперт.
Экономический аспект явления кроется в введении с 2020 года программы общего льготного ипотечного кредитования для первичного рынка недвижимости, что наложилось на общее стремление россиян обзавестись собственным жильем. Двумя годами ранее по новостройкам государство ввело программу «Семейной ипотеки». А на сегодняшний день, помимо этих двух программ, действуют еще и сельская, дальневосточная, арктическая льготные ипотечные программы.
«Появление возможности приобретать новое жилье со сниженными ставками кредитования привело к резкому росту спроса на недвижимость. Этим воспользовались застройщики, которые стали поднимать цены. В итоге льготное ипотечное кредитование вылилось не в решение социальной проблемы обеспечения россиян доступным жильем, а в рост цен. Выгоду от этого получили только девелоперы», – пояснил Селянин.
С мнением экономиста Селянина согласны и эксперты рынка недвижимости. По словам ведущего аналитика Российской гильдии риэлтеров Константина Ламина, сейчас программа общей льготной ипотеки занимает порядка 70% всех сделок на рынке нового жилья и формирует основной спрос на «первичку».
Ипотечный разворот
Видя ситуацию с колоссальным ростом цен на жилье, государство решило не продлевать с 1 июля 2024 года программу общей льготной ипотеки, сохранив лишь адресные программы, то есть семейную, сельскую, дальневосточную и арктическую.
«По новостройкам пока еще есть господдержка по всем льготным программам ипотечного кредитования, и они являются единственным драйвером развития рынка недвижимости. Но предстоящая отмена общей ипотеки с господдержкой точно окажет влияние на рынок. И даже уже сейчас можно наблюдать небольшое охлаждение в сегменте новостроек», – пояснил Константин Ламин.
По его словам, одновременно с этим произошла практически полная остановка на рынке вторичной недвижимости. Причиной этого стала ключевая ставка Центробанка на уровне 16%, из-за которой ставки по рыночной ипотеке тоже очень высоки.
«Нынешние рыночные условия кредитования носят практически запретительный характер. Ипотека по таким высоким коммерческим ставкам не привлекательна, поэтому на вторичном рынке остались лишь единичные ипотечные сделки, когда люди приобретают жилье с небольшой доплатой за счет кредитов, или когда нужно что-то продать и купить новое за счет добавления кредитных средств», – пояснил аналитик.
Коррекция рынка
В результате сокращения объемов ипотечного кредитования, как рыночного, так и льготного, рынок ждет коррекция, считает Константин Ламин.
«Полагаю, что по первичному рынку будет нанесен очень серьезный удар, который вызовет снижение цен. И это уже наблюдается, но пока незначительно. В то же время, вряд ли падение цен будет стремительным. Думаю, что в этом году на первичном рынке цены могут снизиться в пределах 5-10%. В будущем при условии снижения нынешней запретительной ключевой ставки ЦБ и последующего снижения ставок коммерческих банков на ипотечные займы, рынок получит стимул для восстановления. Вряд ли это сильно затронет цены, но спрос на недвижимость повысится», – высказал предположение эксперт.
В свою очередь основатель компании «БЕСТ-Новострой» и проекта по мониторингу и анализу рынка новостроек bnMAP.pro Ирина Доброхотова пояснила, что существенному снижению цен на рынке новостроек может помешать целый ряд экономических факторов.
«У каждого проекта новостройки есть жесткая финансовая модель, согласованная с банком, и там есть ценовой порог и объем поступления денежных средств, ниже которых застройщик не может опуститься, иначе его ждут увеличенные проценты по проектному финансированию, а это очень большие деньги. Также на стоимость новостройки влияет себестоимость строительства, которая постоянно растет», – сказала она в беседе с «Сапой».
В то же время, по мнению экспертов, снижение цен на рынке новостроек не сильно затронет цены на вторичное жилье. Это объясняется тем, что в последние годы «вторичка» росла не столь интенсивно, и сейчас уже существует очень большая разница между ценами в этих двух сегментах рынка.
«Иными словами, рынок новостроек имеет гораздо больший потенциал снижения цен, чем “вторичка”», – отметил Константин Ламин.
Игра в противофазе
Естественно, в описанных условиях застройщики будут предпринимать все усилия, чтобы удержать спрос на достаточно высоком уровне и не допустить существенного падения цен.
Ранее они активно применяли собственные льготные программы продажи жилья под практически нулевой процент кредитования, когда прибыль обеспечивалась за счет поднятия общей стоимости квартир. Однако Центробанк пресек эту деятельность, ограничивая необоснованный разогрев рынка недвижимости.
«Несмотря на жесткие рамки финансовой модели, в которых находится любой застройщик, есть несколько рычагов поддержки спроса. Во-первых, те же адресные программы ипотеки – особенно семейная. Во-вторых, даже в рамках финмодели есть возможность каких-либо акций для привлечения и сохранения спроса», – пояснила Ирина Доброхотова.
По словам Константина Ламина, уже сейчас застройщики внедряют собственные новые программы продажи жилья в рассрочку. Аналитик уверен, что они будут это делать и далее, несмотря на то, что Центробанк по-прежнему стремится ограничить эти практики.
Также, по мнению эксперта, ради сохранения спроса на недвижимость застройщики могут даже снизить предложение на рынке.
«За годы роста цен застройщики смогли накопить достаточный ресурс, чтобы уменьшить строительство жилья по новым проектам. Это повлияет на объемы предложения на рынке, уравновесит спрос и не даст ценам на недвижимость сильно упасть», – считает Константин Ламин.
Кризиса не избежать
Все описанные выше тенденции касаются прежде всего краткосрочной, и в некоторой степени среднесрочной перспективы развития рынка недвижимости в России. Однако, по словам экономиста Константина Селянина, в более отдаленном будущем этот рынок может ждать гораздо более существенное падение.
«Рынок недвижимости в РФ уже настолько серьезно искажен, что, полагаю, серьезного кризиса не избежать. Потому что главная проблема текущей ситуации заключается в том, что доходы людей не соответствует ценам на жилье. Не может жилье стоить так дорого в стране с такими низкими доходами. Недавно я видел исследование, где было подсчитано, что у москвичей и жителей Югры после выплат по ипотеке и расходов на продукты питания остается всего 12 тыс. рублей», – пояснил экономист.
Он также привел результаты американского исследования мирового рынка жилья, проведенного примерно десять лет назад. Тогда ученые для разных стран подсчитали, за какое время жители этих государств смогут купить нормальное жилье в своей стране, если будут получать средний доход и ни на что его не тратить.
«Было установлено, что в общем относительно доступным жилье является почти во всей Восточной Европе, США и во многих других странах. В западной Европе жилье оказалось малодоступным. А недоступным жилье является в Японии, в некоторых районах Нью-Йорка и Лондона, и на всей территории России. Для того чтобы подтвердить эти выводы по РФ, достаточно просто на уровне собственной семьи подсчитать, сколько лет придется не есть и не пить, чтобы купить обычную среднюю квартиру», – рассказал Селянин.
Он уверен, что рано или поздно, диспропорция между доходами и стоимостью жилья разрешится обрушением рынка недвижимости. А так как на него завязан и банковский сектор, то это вызовет и его дестабилизацию.
Автор: Андрей Мединский
