Sapa Media
Юристы ломают голову над тем, как решить проблему добросовестных приобретателей «нехороших» квартир, проданных пенсионерами под влиянием телефонных мошенничеств. Дело в том, что уже сформировалась судебная практика по отмене таких сделок — вот только на реституцию (это когда покупателю возвращают средства, отданные за квартиру) покупатель едва ли может рассчитывать — старики отдают все, что у них есть мошенникам. Специалисты по рынку недвижимости говорят о волне мошеннических схем, которые зарождаются на фоне правовой несправедливости. «Сапа» со специалистами разбиралась в ситуации.
Пожилой житель Челябинска оказался без денег и квартиры, на покупку которой копил полжизни, по воле продавца недвижимости — тоже пенсионерки. По данным региональных СМИ, женщина получила 3 млн рублей, а потом якобы передала их мошенникам. Довольно быстро даме удалось через суд отменить сделку, а чтобы не возвращать деньги покупателю она начала процедуру банкротства. Это один из сотен однообразных сюжетов проблемных сделок с продажей недвижимости. Дел становится все больше, как и подозрений в том, что телефонный обман может быть в ряде случаев инсценировкой, чтобы отнять деньги покупателей.
Самый известный квартирный процесс с отменой сделки на фоне мошенничества — с участием народной артистки России Ларисы Долиной. Летом 2024 года аферисты обманом убедили певицу продать пятикомнатную квартиру в центре Москвы, заверив, что сделка будет фиктивной. После этого в жилье заехала новая владелица — многодетная мать Полина Лурье. Цена сделки составила 114 млн рублей. После этого начались разбирательства, и в марте 2025 года суд вернул Долиной ее квартиру. Вместе с тем артистку обязали вернуть покупательнице 112 млн рублей. Лурье несколько раз пыталась обжаловать решение суда и оставить себе жилье, но каждый раз получала отказ.
4 ноября суд в Москве счет, что Долина «не была способна понимать значение своих действий или руководить ими» — сделка признана недействительной.
Еще одно решение в пользу обманутого продавца было принято в августе 2025 года. Два года назад женщина по указанию мошенников отдала им все свои сбережения и продала квартиру. Покупательница, которая никак не была связана с аферистами и взяла жилье в ипотеку, осталась ни с чем. Суд признал женщину недобросовестной, потому что она решила купить недвижимость по подозрительно низкой цене.
По данным Российской гильдии риелторов, количество судебных споров, в которых бывшие хозяева пытаются вернуть недвижимость после сделки, за год выросло на 15-20%.
В России сложилась патовая ситуация на рынке недвижимости, при которой добросовестные покупатели квартир массово становятся жертвами продуманных юридических схем, заявила юрист Екатерина Краснова. Специалист описала механизм, ведущий к финансовой катастрофе для граждан, выполнивших все предписанные законом проверки. Самое несправедливое, что собственники, часто люди пенсионного возраста, продают квартиры покупателям, которые щепетильно подходят к сделке.
— То есть сначала женщины продают квартиры, причем порядочным людям, которые соблюдают все требования добросовестного покупателя: проводят проверку, запрашивают выписки, справки из диспансеров, проверяют, не стоит ли [продавец] на учете, когда и при каких обстоятельствах эта квартира была куплена, наличие каких-то обременений, — пояснила «Сапе» Краснова.
Некоторые покупатели, как отметила юрист, специально прибегают к ипотеке, чтобы банк провел дополнительную проверку. Однако после завершения сделки продавцы-пенсионеры обращаются в суд с требованием признать ее недействительной, ссылаясь на то, что находились под влиянием третьих лиц.
Краснова привела в качестве примера кейс своей клиентки Нино Ц. против москвички Ивановой.
— В нашем случае уже после сделки купли-продажи двушки на окраине столицы выяснилось, что пенсионерка, является фигуранткой дела о хулиганстве, так как, по версии следствия, пыталась поджечь военкомат, — заявила Краснова.
Юрист описала, что параллельно идут сразу три процесса: уголовное дело в отношении пенсионерки, в котором ее обвиняют в хулиганстве, уголовное дело, где она фигурирует в качестве потерпевшей из-за того, что отдала курьерам мошенников вырученные за квартиру средства. А в финале еще и процесс о признании сделки недействительной.
— На самом деле ситуация вопиющая — уже осужденные за обман пенсионеров курьеры выплачивают ей, как потерпевшей, положенные по гражданскому иску в рамках уголовного дела средства (у них есть имущество, которое подлежит изъятию). Взыскание этих сумм с виновных по уголовному делу происходит достаточно быстро, с розыском и заморозкой их активов. При этом пенсионерка успевает вернуть себе квартиру по суду и признать себя банкротом, чтобы избежать реституции по сделке, — говорит Краснова.
Юрист обращает внимание на то, что суд признает обманутыми довольно прозорливых и юридически подкованных людей.
— Получается забавная ситуация: несколько месяцев назад человек искренне верил в сказки «телефонных спецагентов» про «безопасный счет» и якобы по научению преступников продал единственное жилье, а еще через какое-то недолгое время этот же персонаж искусно расправляется в судах с покупателем, оперирует сложными юридическими понятиями, составляет грамотные обращения. Да еще и экстренно признает себя банкротом, — добавила она.
По мнению Красновой, дел, где невиновный человек теряет в одночасье все нажитое да еще и заемные средства, создают существенное социальное напряжение.
— Некоторые покупатели продали собственное жилье для того, чтобы взять в ипотеку это жилье. Они часто остаются без всего, — констатировала она.
Таких спорных ситуаций все больше и больше.
Довольно спорная трактовка закона и вызывающая вопросы правоприменительная практика делает сделки на вторичном рынке рискованными. Однако есть несколько правил, которые минимизируют опасность «напороться» на проблемного продавца.
Ключевым сигналом о возможных рисках при покупке квартиры на вторичном рынке — подозрительно низкая цена объекта, сообщила «Сапе» юрист агентства недвижимости «Согласие» Анастасия Савченко.
— Часто заниженная стоимость связана со срочностью продажи, вызванной скрытыми проблемами, — пояснила Савченко. — Указание в договоре цены ниже рыночной может стать основанием для признания сделки фиктивной, особенно при наличии расписок о дополнительных выплатах. В суде учитывается только официально зафиксированная сумма, что грозит покупателю убытками.
Еще одним важным аспектом является проверка документов на недвижимость.
— Необходимо уточнить, действует ли продавец самостоятельно или через представителя по доверенности, — отметила адвокат. — Покупка через доверенное лицо сопряжена с повышенными рисками: документ может быть фальшивым, отозванным, а владелец — лишенным дееспособности или умершим. Любой из этих случаев может привести к аннулированию договора.
Третий момент, требующий внимания, — общее состояние продавца.
Юрист порекомендовала запросить у продавца медицинские заключения от психиатра и нарколога, особенно при сделках с пожилыми людьми, чтобы подтвердить их способность принимать осознанные решения. Это позволит минимизировать риски оспаривания сделки.